Может ли случиться обрушение рынка недвижимости и цен или это невозможно?

Рынок недвижимости всегда был одним из самых устойчивых, но в то же время цикличных. После бурного роста цен в начале 2020-х многие эксперты задаются вопросом: не приближается ли масштабная коррекция? В этом материале разберём ключевые факторы, которые могут спровоцировать кризис, и оценим вероятность обвала цен.

Текущее состояние рынка недвижимости в 2025 году

На начало 2025 года рынок демонстрирует противоречивые тенденции:

• Цены вторичного рынка в крупных городах стабилизировались после рекордного роста 2021-2023 гг.
• Новостройки продолжают дорожать из-за удорожания строительных материалов и кредитов для застройщиков.
• Ипотечные ставки колеблются в диапазоне 8-12% годовых, что ниже пиков 2023 года, но существенно выше доковидных уровней.
• Арендные ставки в Москве и Петербурге снизились на 15-20% из-за возврата части арендодателей на рынок.

5 факторов, которые могут привести к обрушению цен

Экономический кризис глобального масштаба

В 2025 году сохраняются риски рецессии в США и ЕС. Если крупнейшие экономики войдут в фазу глубокого спада, это ударит по сырьевым рынкам и курсу рубля, что автоматически снизит покупательную способность населения.

Демографическая яма

Численность населения в трудоспособном возрасте сокращается, а миграционный приток не компенсирует убыль. Это приводит к:

• Снижению количества первичных покупателей жилья
• Увеличению предложения наследственных квартир
• Росту числа одиноких пожилых людей, которым не нужна большая жилплощадь

Перегрев ипотечного кредитования

Несмотря на относительно высокие ставки, объемы ипотечных выдачи остаются значительными. Если банки ужесточат требования к заёмщикам или произойдёт волна дефолтов, это может спровоцировать лавинообразный рост предложения на вторичном рынке.

Изменение предпочтений покупателей

Поколение Z демонстрирует совершенно иные жилищные привычки:

• Предпочтение аренды покупке
• Стремление к мобильности
• Интерес к coliving-форматам
• Отказ от «квартирного вопроса» как жизненного приоритета

Технологический фактор

Развитие удалённой работы сокращает спрос на жильё в мегаполисах, а появление новых строительных технологий может резко увеличить предложение.

Исторические примеры обрушения рынков недвижимости

Чтобы понять возможные сценарии, полезно изучить прошлые кризисы:

• Япония 1991 — падение цен на 60% за 10 лет после лопнувшего пузыря
• США 2008 — обвал на 30-50% в отдельных штатах из-за ипотечного кризиса
• Испания 2012 — снижение цен на 40% после строительного бума
• Россия 2014-2015 — падение на 20-30% в рублях (но рост в валюте)

Почему обрушение может не произойти?

Существуют и контраргументы, которые говорят о устойчивости рынка:

• Государственная поддержка — программы льготной ипотеки и субсидирования строительства
• Инфляционная подушка — недвижимость традиционно защищает от инфляции
• Ограниченное предложение — в крупных городах практически нет свободных земель под застройку
• Политическая стабильность — отсутствие резких изменений в законодательстве

Часто задаваемые вопросы

Какие регионы наиболее уязвимы к падению цен?

Наибольшие риски у моногородов и регионов с оттоком населения. Мегаполисы типа Москвы и Петербурга демонстрируют большую устойчивость.

Стоит ли сейчас покупать недвижимость как инвестицию?

В текущих условиях важнее рассматривать покупку для собственного проживания. Инвестиционная привлекательность сильно зависит от локации и типа объекта.

Как защититься от возможного кризиса?

Эксперты рекомендуют:

• Диверсифицировать активы
• Избегать излишней ипотечной нагрузки
• Выбирать ликвидные объекты в хороших локациях
• Следить за макроэкономическими показателями

Заключение

Полноценное обрушение рынка недвижимости в 2025 году выглядит маловероятным, но коррекция на 15-25% в отдельных сегментах вполне возможна. Ключевыми факторами станут:

• Динамика ипотечного кредитования
• Демографические тенденции
• Курсовая и инфляционная стабильность
• Геополитическая ситуация

Инвесторам стоит проявлять осторожность, а потенциальным покупателям для собственного проживания — тщательно оценивать свою финансовую устойчивость перед совершением сделки. Рынок входит в фазу зрелости, когда слепые инвестиции «во что угодно» перестают приносить гарантированную прибыль.

финан