Можно ли продать квартиру в ипотеке и какими способами?

Ситуация на ипотечном рынке в 2025 году претерпела изменения: новые регуляторные нормы, цифровизация процессов и экономические реалии влияют на возможности продажи залогового жилья. Разбираемся, какие варианты доступны заемщикам сегодня и как избежать распространенных ошибок.

Почему продажа ипотечной квартиры сложнее обычной?

Квартира в ипотеке находится в залоге у банка, что означает ограничения на распоряжение имуществом. По закону вы не можете просто передать права на нее новому владельцу без согласования с кредитором. Однако существует несколько легальных путей решения этой проблемы.

5 способов продать квартиру в ипотеке в 2025 году

Досрочное погашение кредита перед продажей

Самый простой вариант — закрыть ипотеку до сделки. После этого квартира выходит из залога, и вы продаете ее как обычное жилье.

Как это работает:

• Находите покупателя и согласовываете цену
• Используете часть денег от продажи для погашения ипотеки
• После снятия обременения завершаете сделку

Пример: Остаток по кредиту — 2,5 млн руб., цена продажи — 4,7 млн. Покупатель вносит 2,5 млн напрямую в банк, оставшиеся 2,2 млн получаете вы.

Продажа с переводом ипотеки на покупателя

С 2023 года процесс перевода долга значительно упрощен благодаря цифровым сервисам. Многие банки предлагают онлайн-оформление цессии.

• Покупатель должен соответствовать требованиям банка
• Нужно согласовать условия с кредитором
• Оформляется договор купли-продажи с особыми условиями

Важно: В 2025 году 67% крупных банков разрешают сохранить первоначальную ставку по ипотеке при переводе, если новый заемщик проходит скоринг.

Рефинансирование с последующей продажей

Если у вас есть другие активы, можно:

• Рефинансировать ипотеку под залог иного имущества
• Вывести квартиру из обременения
• Продать ее свободной от обязательств

Частичный выкуп доли

Актуально для дорогостоящего жилья, когда:

• Покупатель приобретает часть квартиры
• Его взнос идет на погашение ипотеки
• Остаток выплачивается по графику или рефинансируется

Продажа через отступное или переуступку прав

Юридически сложные схемы, требующие профессионального сопровождения:

• Отступное — квартира переходит банку в счет долга
• Переуступка прав — продажа обязательств перед банком
• Чаще применяется при инвестиционных проектах

Новые возможности 2025 года

С начала года заработали несколько технологических решений, упрощающих процесс:

• Единый реестр ипотечных сделок — проверка обременений онлайн
• Цифровые залоговые расписки — ускоренное снятие обременений
• Автоматизированный скоринг — мгновенное одобрение перевода кредита

Часто задаваемые вопросы

Можно ли продать ипотечную квартиру дешевле остатка кредита?

Да, но разницу придется доплатить банку из своих средств. Некоторые кредиторы в 2025 году предлагают программы реструктуризации в таких случаях.

Как быстро проходит сделка по переводу ипотеки?

Средний срок в первом полугодии 2025 года — 7-12 рабочих дней при использовании электронного документооборота.

Нужно ли платить налог с продажи, если квартира в ипотеке?

Да, налогообложение не зависит от наличия обременения. Можно воспользоваться вычетом или уменьшить доход на сумму расходов по покупке.

Что делать, если банк отказывается переводить ипотеку на покупателя?

Попробовать найти другого покупателя, который устроит банк, или рассмотреть вариант с досрочным погашением.

Заключение

Продажа ипотечной квартиры в 2025 году стала проще благодаря цифровым инструментам, но по-прежнему требует тщательной подготовки. Прежде чем выбирать способ, проконсультируйтесь с ипотечным брокером и юристом, проанализируйте рыночную стоимость жилья и условия вашего кредитного договора. Правильно организованный процесс позволит минимизировать риски и получить максимальную выгоду от сделки.